Miért lehetnek olcsóbbak ezek az ingatlanok, mint a mindenkori piaci ár?
Közismert, hogy a hagyományos ingatlanpiac mellett működő területeken sokan és régóta érnek el több milliós, sőt akár tízmilliós megtakarításokat ingatlanvásárlásaik során – függetlenül attól, hogy lakó-, üdülő-, telek- vagy kereskedelmi ingatlanról van szó. Ennek több logikus oka is van. Az egyik, és talán legfontosabb, hogy nem maga az ingatlan (állapota, elhelyezkedése stb.) ad okot az alacsonyabb árra, hanem a tulajdonosával összefüggő jogi, pénzügyi körülmények, illetve kényszerhelyzet vagy kényszerértékesítés. Amennyiben például egy (vagy több) adósság áll fenn, az adóhatóság vagy a bíróság közvetve vagy közvetlenül értékesíti az ingatlant.Ez egy kulcspont: egyik ilyen szervezet sem ingatlanügynök, nem akarja hónapokig vagy évekig hirdetni és mutogatni az ingatlant az érdeklődőknek, ami időbe és pénzbe kerülne, és amit valakinek a végén meg kellene fizetnie. Már ebből is nyilvánvaló, hogy ezeknek a szervezeteknek van saját feladatkörük és munkájuk bőven – nem tudnak és nem is akarnak ebben is tevékenykedni. A gyorsaság érdekében, illetve a szokatlan körülmények ellensúlyozására lényegesen alacsonyabb árakat határoznak meg, és a piacra bízzák a folyamatot.
Fontos tényező, hogy a „sértett” – akinek tartoznak, legyen akár magánszemély, társasház, állami szerv vagy pénzintézet – mielőbb hozzájuthasson a pénzéhez. Az esetleges nehezítő körülményeket is beárazzák: egy lezárás alatt álló ügylet nem, vagy csak nehezebben mérhető fel; emiatt az értékbecslés sem hagyományos, hiszen az ingatlan nem mindig járható be könnyen. Ezeket a tényezőket az érték meghatározásánál figyelembe veszik, vagyis pont emiatt lesz olcsóbb az ingatlan. A piac pedig elfogadja, hogy lehet „macerásabb” az ügylet (nem mindig), de ennyivel olcsóbban már megéri.
Gyakori ok továbbá a költségcsökkentés vagy bevételteremtés. Állami vagy önkormányzati ingatlanok, illetve szolgálati lakások fenntartása pénzbe kerül. Gyakran előfordul, hogy ezekre már nincs szükség, ezért értékesítésre kerülnek. Ha valaki úgy távozik az élők sorából, hogy nem marad utána örökös, az ingatlan(ok) a Magyar Államra szállnak. Ekkortól azonban az államnak kell fizetnie az állagmegóvást, parlagfű-mentesítést stb., ami újabb költséget jelent.
A régi bekerülési értékű, de kihasználatlan vagy „ingyen” megörökölt ingatlanok csak viszik a pénzt, miközben a bekerülési értékük alacsony volt. Ilyenkor a vagyon „elkótyavetyélésének” fogalma is árnyaltabb: a közpénzek felelős kezelése mellett és a költségcsökkentés érdekében az egyedi hátrányok (pl. túl régóta nem lakott) beárazása mellett, az olcsó, gyors értékesítés sokszor teljesen érthető és indokolt lépés.
Előfordul az is, hogy egy ingatlan több tulajdonosa (például 1/3 és 2/3 arányban) hosszú ideje nem tud megegyezni. Ilyenkor valós megoldás lehet, hogy a bíróságtól kérik a vagyonközösség megszüntetését, még árkedvezmény vállalása mellett is, annak érdekében, hogy végre megszabaduljanak a „közös lótól”. Az új vevő pedig így 1/1 arányú tulajdont szerezhet. Ezeket az ügyeket bírósági árverésként hirdetik meg – de az eladók maguk kérték ezt az eljárást, nem kényszer hatására történt.
Ez jól mutatja, hogy a „kényszerértékesítés” sokféle lehet: jogi, pénzügyi, életviteli vagy akár pénzügyi, pszichológiai kényszer is állhat mögötte. A lényeg, hogy legtöbbször nem maga az ingatlan, hanem a tulajdonos körülményei idézik elő az alacsonyabb árat.
Mi tartozhat az alternatív ingatlanok körébe?
A fenti példák alapján ide tartozik minden olyan ingatlan, amelyet valamilyen rendhagyó körülmény vagy eljárás érint – akár jogi, akár élethelyzeti okból.
Ide sorolhatók:
- végrehajtás alatt álló,
- bírósági árverésen lévő,
- állami,
- önkormányzati,
- pályázati vagy árversenyes értékesítésben szereplő,
- nyílt vagy zárt rendszerű,
- értékesítési kötelemmel vagy anélkül meghirdetett,
- hatósági,
- költségvetési vagy magáneljárás keretében kínált ingatlanok.
Mit jelent az eljárásmenedzsment?
A fentiekből már látható, hogy ezeket a lehetőségeket sokféle kiíró, ügymenet, jogszabályi háttér és kereskedelmi környezet jellemzi.
A folyamat három fő szakaszra osztható:
- 1. Saját célok letisztázása
Fel kell mérni, mit szeretne pontosan a vevő. Más szempontok fontosak annak, aki saját otthont keres, és mások annak, aki hosszú távú bérbeadásban, rövid távú hasznosításban vagy gyors továbbértékesítésben gondolkodik. Sokan összekeverik a megoldandó problémát a hozzá tartozó eszközzel – ezért a célok tisztázása az első lépés.
- 2. Előszűrés – az ajánlatok valódi megismerése
Ez nem csupán annyi, hogy „szép a színe, megvesszük”. Érdemes elemezni, milyen típusú ingatlanok voltak jellemzőek korábban, mi érhető el most, és mi várható a közeljövőben. Fel kell mérni, hogy az adott ajánlat mennyire felel meg a céloknak, milyen az ár-érték aránya, és a körülmények nem teszik-e „drágábbá a levest, mint a húst”. Ezek alapján lehet priorizálni, mely ajánlatok érdemesek a figyelemre.
- 3. Gyakorlati teendők és nyomon követés
Ez magában foglalja a regisztrációkat, a pályázati vagy árverési dokumentáció beszerzését (néha megvásárlását), a beadványok megírását és határidőre benyújtását. Nyílt licitnaplós eljárásoknál követni kell a többi ajánlatot, elemezni és szükség esetén reagálni rájuk – akár este vagy hétvégén is.
Eközben dönteni, hogy a futó több eljárásban melyikben érdemes bent maradni (még megéri, vagy kifejezetten forrósódik a nyerés és egyre jobban érdemes bent maradni), vagy lezárni, átülni egy másikba, vagy csak figyelni a többi zajló folyamatot.
Nyilván egyetlen indulás, egyetlen ajánlata is már hordozza a sikert, nekünk is, ügyfeleinknek is, de velünk semmilyen kapcsoltban nem álló magánszemélyeknek is van ilyen tapasztalata, tapasztaltunk. De mivel az ilyen eljárások többségén bárki elindulhat, a rossz hír is ugyanez: bárkik és sokan el is indulnak. Főleg az elsőre vonzónak tűnő és talán pont ettől vállalhatatlanná váló ajánlatokon. A közel 30 éves Brix Invest Kft. és Brix Ingatlan Zrt. több mint 10 000 sikeres közvetítést végzett (ebből mintegy 1 000 licites nyerés), és tapasztalatuk szerint a stabil, tervezhető siker kulcsa az alapos előszűrés, a párhuzamosan több forrásból történő részvétel, valamint a kevésbé közismert ügymenetek ismerete.
Jogosan merülhet fel a kérdés: kinek van erre energiája?
Például nekünk.
Nagy létszámú csapatunk napi 24 órában ezzel foglalkozik. Számunkra nem újdonság a folyamatos és párhuzamos jelenlét, tapasztalatunk mindhárom szakaszban megvan. Munkánk célja, hogy rálátást, tanácsadást és gyakorlati segítséget nyújtsunk egy kevésbé ismert, de valós lehetőségeket rejtő területen.
Ez egy lehetőség és egy kényelmi szolgáltatás: támogatja az „egy horgászbotos” ügyfelet is, de a 3–8–20 „botos” párhuzamos munkát kedveli igazán – és talán nem nehéz elképzelni, melyik a hatékonyabb.
Tájékozódjon a BrixIngatlan.hu oldalon a részletekről, kérjen időpontot ingyenes, kötelezettségmentes tájékoztatásra, az +36 1 808 8680 telefonszámon és ismerje meg a kapcsolódó dokumentációkat.